Reggio’s Weblog

El fantasma de Martinsa Fadesa sobrevuela el mercado inmobiliario, de S. McCoy en El Confidencial

Posted in Economía by reggio on 12 febrero, 2009

Está tan implantada en la caracterología hispánica lo del vivo al bollo y el muerto al hoyo, el muerto al pozo y el vivo al gozo en su versión ilustrada, que gran parte de los analistas de este país hemos pasado por encima de la modificación de los resultados acumulados a 30 de septiembre de 2008 de Martinsa Fadesa. La compañía ha dejado de ser noticia hasta el punto de que ya en su momento causó poco ajetreo mediático la propuesta de la administración concursal de fijar un sueldo para el doblemente concursado Fernando Martín de 75.000 euros mensuales, en atención a los cargos que desempeña y a sus necesidades cotidianas, que tienen que ser, visto lo visto, bastante profusas. 900.000 euros al año, no están nada mal. Sin embargo, y más allá de lo escandaloso o no de una propuesta como ésa, lo cierto es que la compañía sigue dando información muy relevante en sus sucesivas comunicaciones a clientes, proveedores y mercado en general. Y este caso no ha sido una excepción.

Lo sabido es que la compañía ha llevado a cabo un ajuste de su activo contable de 2.245 millones de euros. Tal y como se desprende de los Estados Financieros Intermedios de la compañía a 30 de junio, a disposición de cualquier interesado en la web de la CNMV, el motivo no es una liquidación ordenada de sus propiedades contra amortización de deuda o pago a proveedores. Se debe, tal y como dice el punto 2.5 del documento, y esto tampoco es novedad, “a la situación que atraviesa el mercado inmobiliario en la actualidad y que ha llevado a expertos independientes y a la propia Martinsa Fadesa a utilizar hipótesis de trabajo mucho más conservadoras en cuanto a las edificabilidades futuras previsibles en cada ámbito, los precios de venta estimados de los diferentes tipos de activos y los plazos de desarrollo del proceso de gestión urbanístico, de construcción y comercialización de las promociones, lo que ha resultado en una valoración sensiblemente inferior a la obtenida en el año anterior, especialmente en lo que se refiere a los activos localizados en el mercado nacional”. El resultado, y saltamos así al apartado 11, es una variación negativa de existencias de 2.295 millones de euros o un 24% menos que el 31 de diciembre de 2007, seis meses antes.

Obviamente, las cifras vienen distorsionadas por un par de condicionantes de cierta significación. Primero, la valoración de parte de los inmuebles estaba inflada por la necesidad de actualización que provocó la integración en el balance a precios de mercado de los activos de Fadesa, realidad que magnifica igualmente las pérdidas operativas. Claro, que eso no es sino una prueba más del disparate que supuso desde su génesis esta operación. Segundo, como se ve en el último informe de tasación de CB Richard Ellis, referido a ese final de ejercicio 2007, y que aún está colgado en la web de la propia inmobiliaria, gran parte de su activo lo componían, como en otras muchas inmobiliarias a lo largo y ancho de la geografía nacional, suelos y obras en curso, dos de los activos que más están sufriendo en la coyuntura actual. Indudablemente, gran parte de la corrección de valor vendrá por ahí. Sin embargo, y aún con estas salvedades, el informe habla de oferta, demanda y precios, los tres parámetros fundamentales del negocio. Y, en cualquier caso, no se puede negar lo evidente: una corrección fulminante de las estimaciones en un momento en el que la verdadera dimensión de la crisis aún era una entelequia para muchos. Quedaba medio año por delante. ¿Cuál sería el resultado de ese proceso a cierre de 2008? Les garantizo que no arrojaría noticias positivas. Ni mucho menos.

Lo importante, en cualquier caso, y volvemos al inicio de esta pieza, no es el caso Martinsa en sí, sino las implicaciones que del mismo se derivan. Para aquellas compañías que han comprado suelo en los últimos años, extrapolar el necesario ajuste les llevaría a una situación patrimonial negativa y a su posterior liquidación. Aguantarán mientras puedan. En esas otras que disfrutan de valores contables muy inferiores a los de mercado, aun a los precios actuales, el problema viene, en muchos casos, por la financiación que han recibido y que ha tomado como referencia el teórico e inflado valor de ejecución de sus inmuebles. El activo vale ahora sustancialmente menos que la deuda. Sólo aquellas firmas que no hayan caído en la tentación del apalancamiento, podrían mantenerse a flote tras un recorte como el acaecido en la concursada. Y, ¿las entidades financieras? Bueno, ya se pueden imaginar. Nadie da en pago un inmueble cuando debe mucho menos que su valor. Intuitivamente cabe pensar en loan to values (valor de la deuda sobre el activo) altos tanto en suelo como en residencial y, por ende, en pérdidas automáticas a partir de un 20% de caída de valor. Si el baremo de caída era del 25% a junio de 2008, ay, ay, ay… el equity negativo empieza a acumularse. No sólo me cuesta el bien (seguros, mantenimiento, comunidad, IBI) y dejo de ingresar por el crédito, sino que además requiero de una subida mayor de la vivienda para empezar a recuperar mi “inversión”. Como ven el fantasma de Martinsa continúa sobrevolando el mercado. Y provocando sobresaltos. El sábado más y mejor.

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