Bobadas, prisas y ladrillos, de José García Montalvo en Dinero de La Vanguardia

Hace tan sólo un año la palabra de moda era decoupling,o desacoplamiento: primero fue que lo que pasaba en EE. UU. no afectaría a Europa; luego que si los problemas en el sector financiero no pasarían al sector real; después que si los problemas del sector inmobiliario norteamericano no se trasladarían al sector español. Cuando los problemas llegaron a España se puso de moda el aterrizaje suave y la hipótesis de que el resto de los sectores, como por arte de magia, absorberían los desempleados que expulsara el sector de la construcción. Toda una serie de bobadas sin un fundamento económico razonable. Y mientras el Gobierno, los promotores y algunos expertos nos tranquilizaban, los síntomas de la crisis inmobiliaria se hacían evidentes incluso para los que querían tener los ojos cerrados.

CASCADA DE MEDIDAS

Ahora llegan las prisas. El Ejecutivo, que hace sólo unos meses se apuntaba a la teoría del no pasa nada,quiere demostrar que reacciona y propone una cascada de medidas. Promotores, constructores y banqueros también tienen sus propuestas. Antes de analizarlas vale la pena repasar algunos hechos. Primero. Un estudio reciente de Mian y Sufi, profesores de la Escuela de Negocios de Chicago, muestra de manera convincente lo que algunos sospechábamos hace tiempo: el incremento de la oferta de crédito y la titulización explica gran parte del aumento del precio de la vivienda en los últimos años. Segundo. En apenas tres años la oferta de viviendas nuevas en España ha superado a las compraventas en 640.000 unidades. La sobreoferta, medida como diferencia entre las necesidades demográficas y la producción, supera el millón de viviendas. Tercero. La construcción de viviendas de protección oficial, lejos de aumentar, bajó un 12% en 2007.

Entre las propuestas que se barajan en la actualidad hay unas poco efectivas, otras contraproducentes y algunas simplemente disparatadas. En el último grupo merecen mención especial las llamadas desde el sector financiero a aumentar la liquidez del sistema utilizando los fondos de la Seguridad Social o con la devolución de las provisiones que mantienen en el Banco de España.

En el grupo de las medidas contraproducentes se encuentra una de las primeras propuestas del lobby inmobiliario: aumentar los incentivos fiscales a la compra de vivienda. Esta desgravación, que ha contribuido al crecimiento de los precios de la vivienda, es simplemente una subvención encubierta a promotores y constructores. Por suerte Solbes cortó rápidamente cualquier debate sobre esta posibilidad.

En el grupo de las medidas poco efectivas está la propuesta de ampliar gratis el plazo de la hipoteca: cuando la duración de un préstamo ya es larga, un incremento adicional supone una reducción ínfima de la cuota y un fuerte aumento del pago por intereses. Además, muchos bancos han estado realizando esta operación sin cobrar a los clientes.

Tampoco parece que será muy efectiva, si finalmente se acepta, la propuesta del Ministerio de Vivienda de subir la desgravación fiscal al 20% cuando se trate de rehabilitar una vivienda principal. Además la medida es redundante pues el Plan de Vivienda 2005-08 ya contempla importantes ayudas a la rehabilitación.

Otra de las medidas propuestas por el Ejecutivo son los avales del ICO para la financiación de vivienda protegida. El monto total será de 5.000 millones de euros. Con estos avales se pretende apoyar la construcción de las 150.000 viviendas anuales de protección oficial que prometió el Gobierno durante la campaña. Pero, con una sobreoferta enorme de viviendas, ¿tiene sentido seguir poniendo ladrillos? Además, ¿son necesarios avales después del éxito de la reciente emisión de títulos hipotecarios del Banco Sabadell, la Caixa o el Santander?

SOLUCIÓN EFECTIVA

Las palabras de Solbes del jueves proporcionan el marco adecuado para pensar en la solución efectiva de los problemas del sector inmobiliario: no hay que “impedir artificialmente el necesario ajuste”. O dicho de otra forma: hay que dejar que el mercado absorba los excesos del pasado. Éste podría ser el escenario. Las viviendas compradas por inversores, que ahora tienen muchos problemas para venderse, pueden acabar en el segmento de alquiler. Este aumento de la oferta, junto al de la demanda que ya se observa, servirá para hacer crecer el paupérrimo mercado de alquiler. Si el gobierno no sigue perturbando este mercado con rentas de emancipación, los alquileres no deberían subir.

En lugar de construir nuevas viviendas de protección oficial se podría utilizar la posibilidad, contemplada en la modificación del Plan de Vivienda, de que viviendas libres de nueva construcción sean calificadas como viviendas protegidas. Pero nada de crear categorías nuevas de VPO con precios superiores: si se opta por la transformación debe ser a la categoría de precio concertado contemplada en el Plan, y siempre condicionada a que hayan demandantes. Por su parte la oferta de crédito volverá a los niveles habituales antes de la burbuja de liquidez, lo que contribuirá a bajar los precios de la vivienda hasta equilibrar de nuevo el mercado y absorber el exceso de oferta.

Pero, ¿qué pasa con el desempleo en el sector? Aumentará. Pero aumentaría de todas maneras. Sería iluso pensar que puedan volver a iniciarse 800.000 viviendas anuales. Ahora deberían tomarse medidas para evitar que la situación de los últimos años vuelva a producirse. Dos importantes: regular las relaciones entre sociedades de tasación y entidades financieras y reforzar la supervisión bancaria.

José García Montalvo. Catedrático de Economía. UPF.